Olet ehkä katsellut asuntoa uudiskohteista pidemmän aikaa tai sitten olet vain yhtäkkiä löytänyt helmen, jota ei voi ohittaa. Uuden asunnon kaupanteko voi tuntua mutkikkaalta, mutta sitä se ei ole! Matkaasi helpottaaksemme avaamme ostoprosessin vaiheet – lähdetään yhdessä polulle kohti uutta kotia!
Ostajan polku
1. Ennakkovaraus ennakkomarkkinoinnista
Ennakkomarkkinoinnissa rakennuskohteesta on tiedossa alustava aikataulu ja hintatiedot sekä sijainti ja asuntojen pohjapiirrokset. Ennakkovarauksessa valitset sinulle sopivan asunnon neliö- ja huonemäärän sekä tilaratkaisujen, asuinkerroksen ja hinnan perusteella.
Kuulet ensimmäisenä ennakkomarkkinointiin tulevista kohteistamme tilaamalla uutiskirjeemme.
2. Varaus
Varaus eroaa ennakkovarauksesta: tässä vaiheessa talon rakentaminen on varmistunut, kun taloon on tehty riittävä määrä ennakkovarauksia. Nyt aiemmin tekemäsi ennakkovaraus muuttuu varaukseksi. Varauksen voi myös tehdä vasta tässä vaiheessa, jos asuntoja on vielä vapaana. Kannattaa kuitenkin olla ajoissa liikkeellä, mikäli sinulle on tärkeää saada juuri tietty asunto vaikkapa maisemia, asuinkerrosta ja neliömäärää ajatellen. Viimeistään tässä vaiheessa sinun on hyvä olla yhteydessä pankkiisi mahdollisista lainajärjestelyistä.
3. Rakentaminen
Ennakkomarkkinoinnin jälkeen alkaa talon rakentaminen. Rakentamisen alkamisen yhteydessä myös uuden kotisi valmistumisajankohta varmistuu ja asuntokauppoja voidaan alkaa solmia. Kun rakentaminen on tarpeeksi pitkällä ja asuntoesittelyt siirtyvät talon runkoon, pääset tutustumaan omaan kotiisi jo rakennusvaiheessa.
4. Asuntokaupat
Varsinaiset asuntokaupat tehdään, kun asuntoyhtiötä koskevat asiakirjat ja asuntokauppalain mukaiset vakuudet on toimitettu RS-pankille. Ennen kaupantekoa saat kauppakirjan ja muut kauppaan vaikuttavat asiakirjat rauhassa tutkittavaksesi. Kaupanteko etenee tiettyjen askelmerkkien mukaan:
- Asunnon maksutavan valinta: Valitset itse, maksatko asunnon velattoman hinnan kokonaan henkilökohtaisella lainalla vai hyödynnätkö taloyhtiön neuvottelemaa lainaa ja maksat sitä kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa. Jälkimmäisessä tapauksessa maksat ensin vain myyntihinnan.
- Tonttiosuuden lunastaminen tai vuokraaminen: Valitset itse, lunastatko kaupanteon yhteydessä tonttiosuuden henkilökohtaisella lainalla vai maksatko kuukausittaista tonttivuokraa. Tonttivuokra ei yleensä ole suuri, sillä se jakautuu kokonaiselle taloyhtiölle. Tälläkin valinnalla voit vaikuttaa henkilökohtaisen lainasi suuruuteen.
- Maksuerät: Kaupanteon jälkeen kauppakirjassa määriteltyjen maksuerien mukaiset laskut lähetetään, ja ne erääntyvät ennalta määritellyn aikataulun mukaisesti. Viimeiset erät laskutetaan asuntokauppalain mukaisesti asunnon valmistuessa.
- Osakkeenostajien kokous: Asuntokauppalain mukainen osakkeenostajien kokous kutsutaan koolle, kun neljäsosa asuntoyhtiön asunnoista on myyty. Kokouksessa on esimerkiksi mahdollisuus valita ulkopuolinen rakennustyöntarkastaja ja tilintarkastaja.
Varainsiirtovero tulee maksettavaksi viimeistään kahden kuukauden kuluttua omistusoikeuden siirtymisestä.
5. Sisustusvalinnat
Kun valitset oman asuntosi ajoissa, pääset valitsemaan juuri sinun silmääsi miellyttäviä sisustusratkaisuja uuteen kotiisi. Voit valita kauppahintaan kuuluvista vaihtoehdoista esimerkiksi mieleisesi pintamateriaalit kuten kaapistot, tasot, lattiat, laatat ja. Myös yksilöllisemmät toiveesi toteutetaan, ja niiden lisäkustannuksista ja aikataulusta sovitaan kauppojen yhteydessä.
Suurempien muutostöiden kuten väliseinien siirtojen tai sähkötöiden osalta rakennusaikatauluun on määritelty viimeiset mahdolliset tilauspäivät. Ota tämä siis huomioon sisustusratkaisuja miettiessäsi!
6. Valmis koti ja muutto
Noin kuusi viikkoa ennen valmistumista lähetämme sinulle muuttokirjeen, jossa varmistamme tarkan ajankohdan avainten luovutukselle ja muuttopäivälle. Asunto tarkastetaan kanssasi ennakkotarkastuksessa varmistaaksemme, että olet tyytyväinen uuteen kotiisi.
Varaudu myös pariin tärkeään hetkeen muuttopäivän jälkeen:
- Hallinnanluovutuskokous: Noin kolmen kuukauden kuluttua muuttopäivästä osakkeenomistajat kutsutaan hallinnonluovutuskokoukseen, jossa hallinto luovutetaan uusille osakkaille. Yleensä kokouksessa valittu hallitus pitää samalla järjestäytymiskokouksen, jossa valitaan uusi hallituksen puheenjohtaja. Hallinnonluovutuskokouksen yhteydessä rakentamisvaihe päättyy. Kokouksessa annetaan selvitykset rakentamisen ja taloussuunnitelman toteutumisesta ja käsitellään välitilinpäätös ja tilintarkastuskertomus.
- Vuositarkastus: Noin vuosi asunnon luovutuksen jälkeen tehdään vielä vuositarkastus, jossa tarkastetaan kotisi yleinen toimintakuntoisuus.
Epäröitkö vielä? Listasimme myös uudiskohteen ostopäätöstä tukevat asunnonostajan hyödyt: lue juttu ja tutustu koteihimme!
Sanasto
Asunnon hinta
Myyntihinta
Asunnon myyntihinta on se hinta, jonka ostaja maksaa asunnon myyjälle. Myyntihinta ei sisällä taloyhtiön yhtiölainaosuutta, joten maksamalla vain myyntihinnan lyhennät taloyhtiön lainaa myöhemmin rahoitusvastikkeen muodossa. Joskus myyntihintaa kutsutaan myös kauppahinnaksi.
Velaton hinta
Velaton hinta sisältää asunnon myyntihinnan sekä mahdollisen yhtiölainaosuuden. Yhtiölainaosuus on myytävän huoneiston osuus taloyhtiön ottamista lainoista. Asunnon ostaja voi maksaa yhtiölainaosuuden kerralla pois, jolloin rahoitusvastikkeen kuukausittainen maksaminen jää pois.
Varainsiirtovero
Varainsiirtovero on vero, joka Suomessa tulee maksaa kiinteistön, osakkeen tai muun arvopaperin omistusoikeuden siirtyessä. Varainsiirtoveron maksaa yleensä ostaja. Asunto-osakekaupassa varainsiirtoveron määrä on 2 % ja se lasketaan velattomasta myyntihinnasta. Varainsiirtovero koskee niin uusia kuin vanhoja asuntoja sekä myös autopaikkoja. Tontinosan varainsiirtovero on 4 %, sillä kyse on kiinteistökaupasta. Ensiasunnon ostajalla on helpotuksia varainsiirtoveron osalta tietyin ehdoin.
Kuukausittaiset vastikekulut
Hoitovastike
Asunnon omistaja maksaa taloyhtiölle talon ylläpidosta kuukaudessa hoitovastikkeen muodossa. Hoitovastikkeella katetaan kiinteistön kunnossapito-, korjaus- ja lämmityskulut, sähkö-, vesi- ja jätevesimaksut, puhtaanapito- ja jätehuoltokulut sekä isännöintipalkkiot. Yleensä vastike määräytyy asunnon neliömetriperusteella, jolloin isomman asunnon ostaja maksaa isompaa hoitovastiketta.
Rahoitusvastike
Uusissa asunnoissa rahoitusvastike on yhtiön rakennusaikaista lainaa, joten rahoitusvastiketta maksamalla lyhennetään taloyhtiön lainaa ja korkokuluja. Mikäli haluat maksaa taloyhtiön lainaosuutesi henkilökohtaisella lainalla, ei sinun tarvitse maksaa rahoitusvastiketta. Rahoitusvastikkeen etuna on se, että usein taloyhtiö on neuvotellut taloyhtiölainalle lyhennysvapaata ensimmäiselle vuodelle, jolloin kuukausikulut pysyvät hyvin pieninä, sillä maksat vain korkoja. Rahoitusvastikkeesta käytetään myös nimitystä pääomavastike.
Tonttivastike
Vastikelistalla voi olla myös tonttivastike. Käytännössä kyse on yhden asunnon kuukausittaisesta maksuosuudesta taloyhtiön vuokraamaan tonttiin. Tonttivastikkeita on uusissa kerrostalokohteissa. Tonttiosuuden voi myös joissain tapauksissa lunastaa.
Asunnon ostajan turvana
RS-pankki
RS on lyhenne sanoista Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema. RS-järjestelmä on kehitetty pankkien toimesta turvaksi niille, jotka tekevät sitovan asuntokaupan jo rakentamisvaiheessa. Järjestelmä on nykyisin osa asuntokauppalakia. Laissa on määritelty vakuudet, jotka taloyhtiön perustajaosakkaan on talletettava pankkiin konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. RS-järjestelmän tarkoitus on varmistaa, että kohde rakennetaan suunnitelmien mukaan.
Turva-asiakirjat
Turva-asiakirjoilla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiöön ja rakentamishankkeeseen liittyviä asiakirjoja. Turva-asiakirjoja ovat esimerkiksi yhtiöjärjestys, lainhuutotodistus, taloussuunnitelma, yhtiön perustamisasiakirjat ja urakkasopimus.
Perustajaosakkaan, joka on yleensä rakentaja/rakennuttaja, on luovutettava turva-asiakirjat säilytettäväksi ennen kuin asunto-osakeyhtiön osakkeita voidaan tarjota ostajille. Asiakirjojen säilyttäjänä toimii joko rakentamishanketta varten luoton myöntänyt luottolaitos tai jos luottoa ei ole hankittu, aluehallintovirasto huolehtii turva-asiakirjojen säilyttämisestä. Asiakirjojen säilyttäjä varmistaa ja tarkastaa asiakirjojen sisällön ja, että ne ovat kaikkien määräysten mukaisia.
Turva-asiakirjat luovutetaan asunto-osakeyhtiölle hallinnonluovutuskokouksen yhteydessä.
